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Por Emerson Teixeira
Prefeito aponta problemas históricos de ocupação urbana, defende separar documentação da propriedade das condições de segurança das construções e anuncia projeto de lei para destravar regularização de imóveis e alvarás comerciais na Capital.
O prefeito de Cuiabá, Abilio Brunini (PL), anunciou uma proposta de mudança na legislação urbanística da Capital para permitir a emissão do Habite-se de edificações que ainda não possuem matrícula imobiliária regularizada. A iniciativa pretende enfrentar um dos principais entraves enfrentados por proprietários de imóveis e empresários: a dificuldade de obter o documento que comprova as condições de utilização de uma construção e, consequentemente, conseguir o alvará de funcionamento de estabelecimentos comerciais.
Em entrevista, o prefeito explicou que Cuiabá enfrenta um problema histórico de irregularidade fundiária e imobiliária, resultado de diferentes formas de ocupação do território, construções antigas sem documentação completa, imóveis transmitidos entre gerações sem a devida regularização e situações em que a propriedade permanece juridicamente indefinida.
Segundo Abilio, a Prefeitura pretende estabelecer uma separação entre a situação documental da propriedade e as condições técnicas de utilização das edificações. O entendimento é que um prédio pode apresentar segurança estrutural, condições sanitárias e requisitos adequados de funcionamento mesmo quando existem pendências relacionadas ao registro do terreno onde foi construído.
“Cuiabá é uma cidade com muita área que não é regularizada, ou seja, muitas áreas que têm empreendimentos e que não têm matrícula imobiliária. Então, como que você tira Habite-se de uma área que não tem matrícula?”, questionou o prefeito.
Abilio explicou que o problema se transforma em uma sequência de impedimentos administrativos. Sem a matrícula imobiliária exigida no procedimento, o interessado encontra dificuldades para obter o Habite-se. Sem esse documento, o estabelecimento também pode ficar impedido de conseguir o alvará necessário ao exercício de suas atividades econômicas.
“Sem a matrícula não se tira o Habite-se e sem o Habite-se não se tira o alvará”, resumiu.
O prefeito ressaltou, entretanto, que o Habite-se continua sendo um instrumento fundamental para a fiscalização urbanística e não pode simplesmente deixar de ser exigido.
O documento, também conhecido como Auto de Conclusão, é emitido pelo Município para atestar que uma construção reúne as condições exigidas para sua ocupação e utilização, considerando os parâmetros técnicos e urbanísticos aplicáveis.
A análise pode envolver a compatibilidade da edificação com o projeto aprovado, condições de segurança, instalações, acessibilidade, exigências sanitárias e medidas de prevenção contra incêndio, conforme a natureza e as características do imóvel.
Já a matrícula imobiliária corresponde ao registro individualizado do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, reunindo informações sobre identificação, titularidade e atos jurídicos relacionados à propriedade. Trata-se de documento distinto da escritura pública, embora ambos estejam relacionados à formalização de negócios imobiliários.
Na avaliação de Abilio, a legislação municipal precisa reconhecer essa diferença para evitar que questões patrimoniais e registrais inviabilizem a regularização técnica de construções que podem apresentar condições adequadas de ocupação.
“A matrícula é uma discussão sobre o direito da propriedade. Já o imóvel é uma construção sobre o seu uso”, argumentou.
O prefeito afirmou que apresentou uma proposta para desvincular a concessão do Habite-se da exigência de matrícula imobiliária regularizada, permitindo que a Prefeitura examine as características técnicas da edificação independentemente da conclusão de determinados procedimentos registrais.
“Com a minha percepção urbanística, eu cheguei e propus que houvesse uma desassociação. Um imóvel pode ter Habite-se mesmo que ele não tenha matrícula. Ele pode ter condições de uso mesmo que ainda esteja em fase de discussão sobre a sua matrícula”, declarou.
A mudança não significaria o reconhecimento automático da propriedade, a transferência de titularidade ou a regularização fundiária do terreno. Também não dispensaria a necessidade de comprovação das condições de segurança e do atendimento às exigências urbanísticas e ambientais aplicáveis.
Para viabilizar a alteração, o Executivo municipal pretende encaminhar um projeto de lei à Câmara de Cuiabá. Antes disso, a proposta deverá passar por análise jurídica, uma vez que envolve procedimentos administrativos de licenciamento e dispositivos da legislação urbanística municipal.
Atualmente, o Código de Posturas de Cuiabá, instituído pela Lei Complementar nº 004/1992 e suas alterações, estabelece a vinculação das licenças de localização e funcionamento ao Habite-se, observadas as exceções previstas na legislação.
Os procedimentos municipais de emissão do Habite-se também incluem, entre suas exigências documentais, a apresentação da certidão atualizada da matrícula imobiliária, além de projetos, documentos técnicos e outras autorizações conforme a modalidade da edificação.
Na prática, a proposta defendida por Abilio pretende retirar um obstáculo documental da análise das condições físicas da construção, sem transformar o Habite-se em documento de propriedade.
Além da alteração legislativa, a Prefeitura anunciou a ampliação do prazo para adequação dos estabelecimentos comerciais às exigências do Habite-se.
A decisão foi apresentada no dia 8 de outubro de 2026, durante reunião no Palácio Alencastro com representantes de entidades empresariais, do comércio, da indústria, do setor imobiliário e da área contábil.
Pelo entendimento anunciado, as empresas terão até dezembro de 2027 para providenciar a regularização do documento, com a previsão de que a exigência volte a ser aplicada a partir de 2028 nos casos abrangidos pela medida.
“Então a gente postergou essa cobrança do Habite-se para um ano, até o início de 2028, enquanto dá um ano para que as empresas possam regularizar o seu Habite-se, independente da matrícula do imóvel”, afirmou Abilio.
O prefeito explicou que a intenção é evitar prejuízos imediatos ao funcionamento de atividades econômicas enquanto empresários buscam contratar engenheiros, arquitetos e outros profissionais responsáveis pela elaboração dos projetos e pela adequação das construções.
A prorrogação não deve ser interpretada como autorização irrestrita para funcionamento de imóveis sem condições de segurança. As exigências específicas de prevenção contra incêndios, licenciamento ambiental, vigilância sanitária e outras autorizações continuam sujeitas às normas correspondentes.
Também é necessário distinguir a situação das atividades econômicas classificadas como de baixo risco, que possuem regras específicas de licenciamento previstas na legislação municipal, inclusive na Lei Complementar nº 608/2026.
A Prefeitura sinalizou ainda a possibilidade de avaliar uma nova prorrogação caso os processos de regularização não sejam concluídos por dificuldades atribuíveis à própria administração municipal.
OCUPAÇÕES ANTIGAS E HERANÇAS SEM REGULARIZAÇÃO
Ao responder sobre a origem dos problemas urbanísticos de Cuiabá, Abilio destacou que a ausência de documentação não decorre exclusivamente de invasões de terrenos.
Segundo ele, parte das irregularidades está relacionada à própria formação histórica da cidade, especialmente em regiões ocupadas há décadas, quando os procedimentos de registro, parcelamento e regularização imobiliária não eram concluídos adequadamente.
“Ora ocupações via invasões, ora ocupações por histórico de ocupação, que nem sempre era invasão, mas houve uma ocupação que às vezes a pessoa morreu, aí na partilha de bens não conseguiu se resolver, a pessoa tinha direito do uso no passado, mas não tinha documentação”, explicou.
Essas situações podem envolver imóveis transmitidos por herança sem inventário concluído, contratos particulares de compra e venda não registrados, loteamentos com pendências documentais e construções realizadas sobre áreas cuja titularidade ainda depende de regularização.
Nesses casos, os ocupantes podem exercer a posse ou utilizar o imóvel durante muitos anos, mas encontrar dificuldades para comprovar a titularidade registral e reunir a documentação exigida nos procedimentos municipais.
A diferença entre posse, propriedade e condições de utilização da construção torna-se, portanto, um dos elementos centrais da discussão.
Um imóvel pode ser utilizado de maneira contínua por seus ocupantes sem que a propriedade esteja formalmente registrada em nome deles. Da mesma forma, a existência de documentação registral não garante, por si só, que uma edificação esteja em condições técnicas adequadas para ocupação.
É justamente essa distinção que o prefeito pretende incorporar à legislação municipal.
Abilio também relacionou a proposta ao chamado Marco Zero da Regularização Imobiliária, instituído em Cuiabá pela Lei Complementar nº 588, de 22 de dezembro de 2025, publicada na Gazeta Municipal em 23 de dezembro daquele ano.
A legislação criou um procedimento excepcional para regularizar determinadas edificações existentes na cidade, incluindo construções sem projeto aprovado, imóveis com projeto aprovado mas sem Habite-se e obras executadas em desconformidade com regras municipais, desde que atendidos os requisitos legais.
O programa estabelece critérios relacionados às características e datas das construções, ao enquadramento das atividades e às condições técnicas necessárias à regularização.
Conforme as regras divulgadas pela Prefeitura, os interessados enquadrados no Marco Zero poderão apresentar pedidos de regularização até 29 de dezembro de 2028, por intermédio de responsável técnico habilitado.
Esse prazo é diferente daquele anunciado especificamente para a adequação do Habite-se dos estabelecimentos comerciais até dezembro de 2027.
A regularização pelo Marco Zero também pode exigir o recolhimento de multas e tributos eventualmente devidos, além da apresentação de documentação técnica e da análise pelos órgãos municipais competentes.
Para Abilio, a efetividade dessa política depende de alterações que permitam superar os obstáculos documentais existentes.
“A gente conseguiu fazer o Marco Zero da regularização imobiliária, mas para dar a eficiência plena desse Marco Zero da regularização imobiliária a gente vai ter que desassociar o Habite-se da matrícula do imóvel”, afirmou.
Outro ponto destacado pelo prefeito envolve a atuação dos profissionais de engenharia e arquitetura na comprovação das condições de utilização das edificações.
Abilio argumentou que a segurança de uma construção pode ser tecnicamente verificada mesmo quando a propriedade do terreno apresenta pendências documentais.
A avaliação depende de profissionais habilitados, responsáveis por projetos, laudos, vistorias e demais documentos necessários ao procedimento de regularização.
Esses serviços podem envolver a emissão de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), vinculada ao Conselho Regional de Engenharia e Agronomia, ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), relacionado ao Conselho de Arquitetura e Urbanismo, conforme a atividade profissional desenvolvida.
O procedimento também pode exigir comprovação de medidas de prevenção e combate a incêndios, especialmente em estabelecimentos comerciais, industriais ou destinados à reunião de público, além de exigências de acessibilidade e outras normas técnicas.
A proposta de flexibilização documental, portanto, não elimina a responsabilidade dos profissionais nem substitui as vistorias e autorizações legalmente exigidas.
O desafio da Prefeitura será estabelecer critérios capazes de permitir a regularização de imóveis antigos sem comprometer a segurança dos ocupantes, trabalhadores, consumidores e demais usuários das edificações.
A discussão tem repercussão direta sobre o ambiente econômico de Cuiabá porque envolve estabelecimentos comerciais instalados em imóveis antigos, muitos deles localizados em regiões consolidadas da Capital.
Empresários que dependem da emissão ou renovação de alvarás podem enfrentar dificuldades quando os documentos exigidos para a regularização da edificação não estão disponíveis.
O problema também afeta o mercado de locação comercial, pois a regularização de um estabelecimento pode depender de documentos e providências relacionados ao proprietário do imóvel, embora a atividade econômica seja exercida por outra pessoa ou empresa.
Durante as negociações com o Executivo, representantes do setor produtivo defenderam a ampliação do prazo de adequação como alternativa para reduzir o risco de interrupção das atividades comerciais e permitir que os interessados organizem os procedimentos de regularização.
A proposta anunciada poderá beneficiar diferentes segmentos econômicos, desde pequenos estabelecimentos de comércio e prestação de serviços até empreendimentos instalados em construções antigas, desde que atendidas as condições estabelecidas na futura regulamentação.
Apesar do avanço nas negociações, a mudança estrutural defendida pelo prefeito ainda depende de uma solução legislativa e administrativa.
O projeto de lei deverá definir quais documentos poderão substituir a exigência registral nos processos de emissão do Habite-se, quais serão os critérios técnicos de análise e como a Prefeitura tratará situações que envolvam disputas de propriedade, áreas públicas ou outras restrições legais.
Para Abilio, o objetivo é enfrentar uma dificuldade acumulada ao longo de décadas na ocupação urbana de Cuiabá, permitindo que a regularização das construções avance sem depender necessariamente da conclusão de todas as questões relacionadas à propriedade imobiliária.
A medida representa uma tentativa de reorganizar o sistema municipal de licenciamento e regularização, equilibrando segurança das edificações, exigências legais, atividade econômica e a realidade histórica de ocupação da Capital mato-grossense.
