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Da redação
A Tribunal de Justiça de Mato Grosso manteve, em segunda instância, a rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel em Cáceres e confirmou a aplicação de multa por inadimplência contra uma compradora que deixou de cumprir a maior parte das parcelas acordadas. O colegiado também validou a reintegração de posse do terreno ao vendedor, afastando a tentativa de justificar o descumprimento com base nos impactos da pandemia da Covid-19.
O caso foi analisado pela Terceira Câmara de Direito Privado da corte, sob relatoria da desembargadora Antônia Siqueira Gonçalves, que votou pela rejeição do recurso apresentado pela compradora — decisão acompanhada de forma unânime pelos demais magistrados. Na prática, foi mantida integralmente a sentença de primeiro grau.
De acordo com os autos, o contrato previa o pagamento de R$ 27 mil parcelados em 36 vezes, mas apenas cinco prestações foram quitadas. Diante da inadimplência, o vendedor recorreu à Justiça pedindo a rescisão contratual, a retomada do imóvel e a aplicação da cláusula penal prevista no acordo. A tese foi acolhida desde a primeira instância e agora confirmada pelo tribunal.
Ao tentar reverter a decisão, a compradora alegou cerceamento de defesa, afirmando que não teve oportunidade de produzir provas para demonstrar supostas benfeitorias realizadas no terreno, como aterro e construção de muro. Também sustentou que a pandemia deveria ser considerada um fator de força maior, capaz de afastar ou ao menos reduzir a multa contratual.
A relatora, no entanto, entendeu que não houve prejuízo ao direito de defesa. Segundo ela, o juiz pode indeferir provas quando considera que os elementos já constantes no processo são suficientes para formar convicção — o que foi o caso. Além disso, destacou que não foram apresentados documentos que comprovassem as melhorias alegadas. Um auto de reintegração de posse, elaborado por oficial de justiça, indicou que o lote estava sem qualquer construção, reforçando a ausência de provas.
No mérito, o tribunal afastou a aplicação da chamada teoria da imprevisão. O entendimento foi de que, quando o contrato foi firmado, em abril de 2021, os efeitos da pandemia já eram amplamente conhecidos, o que impede sua utilização como justificativa automática para o descumprimento das obrigações assumidas. Também não ficou demonstrada qualquer situação de desequilíbrio extremo que justificasse revisão do contrato.
Com base no inadimplemento reconhecido, a corte concluiu que a rescisão do contrato era medida legítima, com retorno das partes à situação anterior. A retomada do imóvel pelo vendedor foi considerada consequência direta dessa ruptura contratual.
A multa de 10% sobre o valor total do contrato foi mantida, sendo considerada compatível com a legislação vigente e proporcional diante do nível de descumprimento, já que a maior parte das parcelas não foi paga. O pedido de redução do percentual também foi rejeitado.
Por fim, o tribunal determinou que os valores eventualmente pagos pela compradora possam ser compensados com os débitos existentes, incluindo a multa e encargos como IPTU durante o período em que ela esteve na posse do imóvel, evitando enriquecimento indevido de qualquer das partes.
A decisão reforça o entendimento de que dificuldades econômicas decorrentes da pandemia, por si só, não são suficientes para afastar obrigações contratuais, especialmente quando assumidas em um cenário já marcado pela crise sanitária.
